РЕШЕНИЕ № 1241 Прието с Протокол № 44/11.12.2014 г.

На основание чл. 21, ал. 2, във връзка с чл. 21, ал. 1, т. 8 от ЗМСМА, Общинският съвет реши:

 

1.    Приема стратегия за стопанисване, управление, ползване и разпореждане със земеделски земи от ОПФ – Приложение № 1.

  

                                                         ПРЕДСЕДАТЕЛ:

                                                                           (засл. проф. В. Пенчев)

 

С  Т  Р  А   Т   Е  Г   И  Я  

ЗА  УПРАВЛЕНИЕТО, СТОПАНИСВАНЕТО, ПОЛЗВАНЕТО И  РАЗПОРЕЖДАНЕТО

СЪС ЗЕМЕДЕЛСКИ ЗЕМИ ОТ ОБЩИНСКИЯ ПОЗЕМЛЕН ФОНД

 

Стратегия за управление, стопанисване, ползване и разпореждане със земеделски земи от общинския поземлен фонд

 

1.        Цел. Основната цел на стратегията е намирането на оптимален вариант за стопанисване, управление, ползване и разпореждане с общинските земеделски земи с оглед запазване на собствеността на Община Русе и увеличаване на приходите от нея.

2.        Анализ на състоянието на земеделските земи от общинския поземлен фонд. След влизане в сила на Закона за собствеността и ползването на земеделските земи /ЗСПЗЗ/ през 1992 г. на Община Русе са възстановени 59 524,929 дка земеделски земи, от които 53 191,947 дка публична общинска собственост и 6 332,979 дка – частна общинска собственост. В тях се включват обработваема земя, пасища, полски пътища, залесени територии и други.

Към настоящия момент Община Русе притежава земеделски земи с обща площ 35 012,414 дка, от които 25 120,733 дка са пасища, мери – ПОС и 9886,358 дка – обработваеми земи (не са включени земите по §4 от ПЗР на ЗСПЗЗ).

 

Земеделски земи ЧОС по землища:

Русе:

От земеделски земи с обща площ 2780,574 дка са наети 2388,164 дка, т.е. 392,41 дка остават свободни към септември 2014 година.

 

Басарбово:

 

Към настоящия момент един имот е предмет на договор за наем.

 

Бъзън:

От земеделски земи с обща площ 413,929 дка са наети 246,626 дка към септември 2014 година.

 

Долно Абланово:

В землището на с. Долно Абланово са наети 5 имота с НТП – „лозе“,с обща площ от 2,934 дка, чийто начин на трайно ползване трябва да бъде сменен – имотите на терен са ниви и се обработват като такива.

 

Мартен:

Голяма част от имотите са залесени и трябва да се промени начина им на трайно ползване. Възможно е обединяване на лозята – по два имота в повечето случаи, всички лозя са 6-та категория. През 2013 г. 6 ниви са спечелени на търг от „Грейн груп“ ЕООД, като впоследствие – при преглед на терен, дружеството е депозирало заявление за отказ за оставащия период от договора. Общата площ на наетите имоти е 44,184 дка.

 

Николово:

Немалка част от общинските ниви представляват дълги тесни ивици, оформени като полски път, обградени са от имоти, собственост на физически лица. Биха представлявали интерес за тях – за наем или евентуално за продажба. През 2013 г. 22 ниви са спечелени на търг от „Грейн груп“ ЕООД, като впоследствие – при преглед на терен, дружеството е депозирало заявление за отказ за оставащия период от договора. Други наети имоти в землището на с. Николово няма.

 

Ново село:

Много малка част от имотите са разположени в един масив – дори и в този случай не могат да се обединят, тъй като не са съседни, граничат с имоти, притежавани от ФЛ. Обща площ на наетите имоти е 171,527 дка.

 

 

 

 

Просена:

Обща площ на наетите имоти – 1532,199 дка. Много малка част от земите са съседни и могат да се обединят.

 

Сандрово:

Общата площ на наетите земи е 201,549 дка. Всички имоти са отдалечени един от друг и комасация не може да има.

 

Семерджиево:

Общата площ на наетите имоти е 762,473 дка. Само два от имотите са съседни и са разположени в един масив, еднаква категория са и няма пречка да бъдат обединени.

 

Тетово:

Общата площ на наетите имоти е 672,824 дка. На няколко имота трябва да се смени НТП – залесени са. Много малка част от имотите са разположени в един масив, съседни са и имат еднаква категория и следователно могат да се обединят.

 

Хотанца:

Общата площ на наетите имоти е 26,546 дка. Част от земите са необработваеми – залесени са и следва да им се промени начина на трайно ползване. Лозята са в един и същ или съседни масиви, с еднаква категория са, няма пречка да се окрупнят.

 

Червена вода:

Общата площ на наетите имоти е 915,996 дка. Отделно се обработват общо 669,566 дка от ползватели по споразумения за ползване по чл. 59 ЗЗД. Част от имотите са за промяна на НТП – залесени и неизползваеми са. Друга част от имотите са съседни и са разположени в едни и същи масиви, еднаква категория са и могат да се обединят.

 

Ястребово:

Общата площ на наетите имоти е 72,344 дка. Три от имотите могат да се обединят. Част от земите са за промяна на НТП – залесени и неизползваеми са.

 

За пълнота на анализа на общинските земеделски земи е необходимо да бъде извършен оглед на място на всички имоти, чрез който да се установи фактическото им състояние. Към настоящия момент такъв оглед се извършва за конкретен имот най-често по сигнал на граждани, в случаите, в които е възникнал проблем с ползването на имота. Необходимо е обхождането на всеки един от имотите и констатиране на фактическото му състояние, отразяване на констатациите в протоколи и на база на всичко гореизброено да се вземе решение как следва да се процедира с имота – целесъобразно ли е да остане в патримониума на Община Русе, ако не – каква процедура следва да се инициира – за замяна с имоти, собственост на физически лица или за продажба; има ли възможност за обединяването му с други съседни общински имоти; може ли да бъде включен в списък по чл. 37 в, ал. 10 от ЗСПЗЗ за предстоящата стопанска година, а именно за споразумения за създаване на масиви за ползване. Тоест, следва да се проучи всеки един вариант за получаване на доходи от съответния имот.

3.         Разпореждане, управление, стопанисване и ползване на земеделски земи от ОПФ.

3.1.     Разпореждане. Най-често осъществяваните разпоредителни сделки със земеделска земя –  частна общинска собственост, са продажбите. Редки са случаите на замяна и делба на земеделски земи. Процедурата по продажба се извършва по реда на Наредба № 1 на ОбС – Русе – чрез публичен търг с явно наддаване.  Практиката показва, че заинтересованото лице подава заявление за закупуване на даден имот, имотът се обявява на търг, в повечето случаи в търга участва единствено заявителят и имотът се закупува на първоначално обявената цена. Тази цена е пазарната оценка, изготвена от оценител на имоти. Продажбите на общински земеделски земи водят до нисък еднократен приход, а нови имоти не се придобиват и следователно възможността за траен, периодичен доход от тези земи се погасява. Настоящата стратегия няма за цел въвеждане на забрана за разпоредителни сделки с общински земеделски земи, а откриване на оптимален вариант за получаване на приходи от същите. По тази причина, преди продажбата на даден имот следва да се извършва обстойна проверка относно приходите, които носи към момента в полза на общината, ако няма такива – тези, които би могъл да носи в бъдеще при ползването му по предназначение и ако се прецени, че продажбата му е оптималният вариант за реализиране на доходи, да се пристъпи към такава процедура.

3.2.     Стопанисване и ползване. Стопанисването и ползването на земи от ОПФ се осъществява от ползватели на правно основание (най-често договор за наем).

3.2.1. Две са формите на ползване на общинските пасища – чрез общо или индивидуално ползване. Общото ползване представлява традиционната практика на жителите от дадено населено място с дребни земеделски стопанства за пасищно животновъдство върху обществените пасища, включително чрез образуване на едно или повече колективни стада. Ежегодно с решение на Общинския съвет – Русе се гласува годишен план за паша и се утвърждават пасища за общо и индивидуално ползване, като правното основание за общо ползване е решението на Общинския съвет. От началото на 2014 г. е въведена такса за общо ползване на имотите в размер на 3,00 лв./дка, като приходите от това перо по сметка на Община Русе за текущата година до този момент са в размер на 20572,23 лева (двадесет хиляди петстотин седемдесет и два лева и двадесет и три стотинки).

Индивидуалното ползване на общински пасища включва отдаването им под наем на един земеделски стопанин чрез провеждане на търг. Началната тръжна цена е в размер на 6,00 лв./дка като към настоящия момент има 20 бр. действащи договори за наем на пасища, като наемната цена възлиза общо на 38 766,42 лева (тридесет и осем хиляди седемстотин шестдесет и шест лева и четиридесет и две стотинки) на година, без инфлационния индекс. С изменението в ЗСПЗЗ, ДВ бр.38 от 7 Май 2014 г. са въведени нови положения в режима за индивидуално ползване на пасища, които предвиждат нови структури (комисии), които да определят имотите за индивидуално ползване на кои земеделски стопани да бъдат предоставени, съобразно броя на пасищните животни и изискуемата площ за паша. В детайли дейността на комисиите следва да се регламентира в Правилника за прилагане на закона за собствеността и ползването на земеделските земи, който към настоящия момент все още не е съобразен с новите изисквания на закона. По тази причина, през 2014 г. търг за отдаване под наем на общински пасища не е провеждан.

Немалка част от общинските пасища са обрасли с дървета и храсти. Необходимо е отдаването им за индивидуално ползване да се осъществява при облекчен режим – първите две години да не се дължи наем, за сметка на разходите за почистването им от ползвателите.

3.2.2. Стопанисването и ползването на обработваема земя от ОПФ се извършва от ползватели по договори за наем. Процедурата за отдаване под наем включва ежегодно провеждане на публични търгове с явно наддаване. Началните тръжни цени са съобразени с тези на държавните имоти и прави впечатление рязкото им повишаване в рамките на година – през 2013 г. цената за обработваема земя на територията на Община Русе е 27 лв./дка, през 2014 г. цената е почти двойна – 50 лв./дка. Към настоящия момент действащите договори за наем са 77, на обща стойност 244 603,20 лева годишно.

3.2.3. Трайни насаждения. Отдават се под наем чрез търг за срок от 7 стопански години като първите 3 или 4, в зависимост от вида трайно насаждение, са с гратисен период. Към октомври 2014 г. има три броя действащи договори за трайни насаждения на обща стойност 15 733,92 лв. годишно след изтичане на гратисния период.

3.3.   Към септември 2014 г. все още продължава процесът по идентификация и актуване на общинските имоти. Необходимо е този процес да приключи с бързи темпове, за да се предотвратят възможности за злоупотреби от страна на недобросъвестни ползватели на имотите.

3.4.   Община Русе притежава земеделски земи, разположени в непосредствена близост една до друга, с еднакъв начин на трайно ползване и еднаква категория на земята. Необходимо е да се извърши обединяване на максимален брой имоти, с оглед получаване на по-високи доходи от тях при отдаването им под наем или при евентуални разпоредителни сделки.

3.5.     Община Русе е собственик на маломерни имоти (с площ до 10 дка), които са с неправилна форма, необработваеми са или са с такова разположение, че достъпът до тях е невъзможен. Следва да се прецени целесъобразно ли е да им бъде променен начина на трайно ползване или следва да се отдават под наем при преференциални условия (пр. при  договор за наем със срок от 6 стопански години през първите две да не се дължи наем за сметка на почистването на имота от ползвателя) или имотите да бъдат определени за разпореждане. При избор на последния вариант да се изготви списък на имотите, които да бъдат определени за продажба, въз основа на критериите: достъп, площ, разположение, неизползване по предназначение за две или повече последователни стопански години.

3.6.   Ежегодно, преди началото на стопанската година, се провеждат търгове за отдаване под наем на имоти от ОПФ. Не към всички имоти има интерес от страна на ползвателите и следователно част от земите остават свободни. Те се включват в регистрите за отдаване под наем за следващата стопанска година и до провеждане на тези търгове Община Русе не реализира приходи от тези имоти. Член 37в, ал. 10 ЗСПЗЗ дава възможност тези имоти, ако не могат да се обособят в самостоятелни масиви, да бъдат предоставени за едногодишно ползване на ползватели, сключили споразумения за същия масив. Предоставянето е свързано със сключване на договор за наем за срок една стопанска година, като наемателят следва да внесе наемна цена в размер на  по-високата сума между най-високата тръжна цена за землището за земите от държавния поземлен фонд за годината и размера на средното годишно рентно плащане за землището в общината. Следва след провеждането на търговете да се предоставя своевременно информация за свободните имоти на заинтересовани ползватели, с оглед нови парични постъпления за Община Русе.

3.7.     Земеделски земи, подходящи за създаване на трайни насаждения да се отдават под аренда за дългосрочен период – 15, 20, 25 години, при условията и по реда на Закона за арендата в земеделието.

3.8.     Редица общински имоти не отговарят на начина си на трайно ползване – най-често са залесени или захрастени поради липса на стопанисване. При част от тях, дори да бъде възстановен начина им на трайно ползване, не би възникнал интерес за ползването им, поради фактори като: разположение, невъзможен достъп, форма, маломерност и други. Следва да се подходи индивидуално към всеки от имотите и да се прецени по какъв начин те биха били полезни за Община Русе – дали биха могли да представляват източници на периодични доходи (наем) или е по-добре да се пристъпи към разпореждане с тях. Самата разпоредителна сделка от какъв вид да бъде – замяна, продажба, кое е от по-голяма полза за общината. При друга част от имотите е по-добре да бъде възстановен НТП, като за постигане на тази цел може да бъдат отдавани под наем с преференциални условия, например, при 6-годишен договор за наем през първите две да не се дължи наемна цена, за сметка на почистване на имота от ползвателя. 

4.         Срок за осъществяване на действията по т. 3.3. –3.8. –  до 2020 година.

 

 

 

и съветник                                               Общински съветник

 

 

Камен Милков

Общински съветник                   ПРЕДСЕДАТЕЛ:

                                                                           (засл. проф. В. Пенчев)