Приемане на Наредба за изменение и допълнение на Наредба № 2, на Общински съвет – Русе, за начални цени за отдаване под наем на общински обекти със стопанско административно предназначение

ДО                                                                                                                                            ОБЩИНСКИ СЪВЕТ –РУСЕ

ПРЕДЛОЖЕНИЕ                                     

ОТ

ПЕНЧО МИЛКОВ                                               

КМЕТ НА ОБЩИНА РУСЕ

ОТНОСНО: Приемане на Наредба за изменение и допълнение на Наредба № 2, на Общински съвет – Русе, за начални цени за отдаване под наем на общински обекти със стопанско административно предназначение.

УВАЖАЕМИ ГОСПОЖИ И ГОСПОДА ОБЩИНСКИ СЪВЕТНИЦИ,

Наредба №2 на Общински съвет – Русе определя началните цени за отдаване под наем на общински обекти със стопанско или административно предназначение при провеждане на състезателни тръжни или конкурсни процедури, както и наемните цени за обектите – общинска собственост, отдавани под наем в хипотезата на чл. 14, ал. 5 и 6 ЗОС.

Съгласно чл. 7, ал. 1 от Наредба №2 на Общински съвет – Русе за начални цени за отдаване под наем на общински обекти със стопанско и административно предназначение, цените в наредбата подлежат на актуализация на всеки шест месеца, като се коригират с процент от инфлационния индекс, по решение на Общински съвет – Русе, след икономически анализ и доклад.

Наемните цени по Наредба №2 на Общински съвет – Русе са актуализирани последно с решение №196 от 15.05.2008г. на Общински съвет – Русе, като са завишени с 10%. С решения на Общински съвет – Русе с № 432 прието с Протокол 22/29.01.2009 г., № 425 прието с Протокол № 20/24.01.2013 г., № 720 прието с Протокол № 29/19.09.2013 г. и № 933 прието с Протокол № 36/20.03.2014 г. наемните цени не се променят поради различни причини, сред които са ниския процент на инфлация съгласно индекса на потребителските цени, висок процент на свободни общински имоти и други.

Използваното в наредбата понятие – „инфлационен индекс“ няма ясна дефиниция. При вземане на горецитираните решения за актуализация на цените в наредбата, Общинския съвет е взел предвид единствено индекса на потребителските цени (ИПЦ) и съответно полученият процент на инфлация. Най – често използвания индекс за изчисление на инфлацията в действителност е ИПЦ, съгласно който инфлацията в страната за периода от май 2008 г., когато е последното прието решение за актуализиране на наемните цени, до Октомври 2020 г. е 22,9 % /изчислен съобразно калкулатор на инфлацията на Националния статистически институт/.

Във връзка с предложението и изготвяне на по-обстоен икономически анализ, освен данни от Националния статистически институт, предвид високия процент на инфлация посочен по-горе съобразно разглеждания индекс, с оглед установяване на равнището на наемните цени на общинските обекти определени в Наредбата спрямо пазарните цени, за нуждите на Община Русе бе изготвен експертен икономически анализ, от лицензиран оценител, който да отразява реалната пазарна наемна цена на имотите със стопанско и административно предназначение в Община Русе. Изведените пазарни цени от оценителя са определени на база реални сделки между частни субекти като същите са занижени с 25% предвид това, че общинските имоти се отдават под наем приоритетно след провеждане на състезателни процедури и цените не са крайни. Независимо от това при съпоставянето им с цените определени в действащата Наредба №2 на Общински съвет – Русе, предложените от оценителя цени са с до шест пъти по-високи.

Сериозното несъответствие между началните наемни цени, определени в Наредбата и изведените пазарни цени в експертния доклад, и високия процент инфлация съобразно ИПЦ, доказва нуждата от актуализация на цените и на самия подзаконов нормативен акт. След изготвен анализ от служители на администрацията е установено, че приемането на предложените от оценителя пазарни цени, макар и занижени, би имало по-скоро негативен ефект върху приходите от наеми. Наемателите на общински имоти със стопанско и административно предназначение ще трябва да заплащат средно между 3 – 4 пъти по високи цени, което несъмнено би довело до понижаване на интереса от страна на бизнеса към общинските имоти и до прекратяване на съществуващи наемни отношения. Този дисбаланс между пазарните и общинските наемни цени е в следствие на неактуализирането на чл. 2, ал. 1 от Наредбата повече от 12 години.

Във връзка с гореизложеното предвид необходимостта от приемане на нови начални/наемни цени, без това да се отрази пагубно върху наемателите, предлагаме повишение на наемните цени за отдаване под наем на общински имоти със стопанско и административно предназначение с 22,9% съобразно инфлацията за периода 2008 г. – 2020 г. изчислена на база индекс на потребителските цени. Предложението за увеличение се дължи и на това, че повечето общински имоти със стопанско и административно предназначение са отдадени под наем, като в същото време интересът към общинските имоти е висок. В тази връзка необходимост от актуализиране на цените е налице в следствие на основните принципи на пазарната икономика, а именно „цената се определя въз основа на търсенето и предлагането“. При завишено търсене и ниско предлагане цената се покачва. Целта на предлаганите промени е наемните цени на общинските имоти да се увеличат с процента на инфлация в страната определена съобразно ИПЦ и съответно да се  доближат до пазарните.

Предложеното увеличение е възможно най-щадящото и няма да се отрази сериозно върху наемателите, в същото време се очаква повишаване на приходите от наеми на Община Русе в приблизителен размер на 200 000 – 250 000 лв. годишно. Приемането на предлаганата наредба за изменение и допълнение на Наредба № 2, на Общински съвет – Русе, би имала последиците, регламентирани в чл. 7, ал. 2 от подзаконовия нормативен акт, за актуализация на наемните цени с посочения процент инфлация съобразно ИПЦ по сключени и действащи договори за наем към влизане в сила на промените. Разглежданото положение спрямо заварените към промените договори за наем не би следвало да се прилага спрямо тези, сключени при прилагане на режима по чл. 11 от Наредба № 2, на Общински съвет – Русе.

При отдаването под наем на обекти за клубове на обществени организации, движения и юридически лица с нестопанска цел, включително с административно предназначение до настоящия момент цената e 0.44 лв. / кв.м. за територията на цялата Община. Предвижда се да бъде определена цена от 0,88 лв. / кв.м. за първи сектор, цена от 0,70 лв. / кв.м. за втори сектор, 0,61 лв. / кв.м.  за трети сектор, 0,50 лв. / кв.м. за четвърти сектор и 0,44 лв. / кв.м. за пети сектор. До настоящия момент, независимо от това къде се намира отдаваното помещение, наемната цена е една и съща. С направеното предложение помещенията в централната част на града ще бъдат по-скъпи за сметка на тези в крайните части на града и другите населени места в Общината, каквато е и тенденцията на пазара на имоти.

Освен началните наемни цени на актуализация подлежат и така наречените търговски сектори. От икономическия анализ става ясно, че някои от определените търговски сектори разписани в чл. 3, ал. 1 от Наредбата са морално остарели и не съответстват на пазара на недвижими имоти. Съгласно действащата наредба обекти ситуирани по бул. „Липник“ или ул. „Николаевска“ например са с по-висока наемна цена от тези ситуирани на бул. „Придунавски“, ул. „Райко Даскалов“ или част от ул. „Княжеска“, които се намират в централната част на града.

 В тази връзка се предвижда промяна в обхвата на търговските сектори, въз основа на които се определя наемната цена. Определянето на новите търговски сектори е на база икономическия анализ.

Финансови средства за прилагане на новата уредба не са необходими.

Настоящият проект за нормативен акт е съобразен със Закона за общинската собственост и Закона за местното самоуправление и местната администрация, които от своя страна са в синхрон с действащото европейско законодателство. Проектът за нормативен акт не противоречи на правото на Европейския съюз.

С оглед гореизложеното, на основание чл. 63, ал. 1 от Правилника за организацията и дейността на Общински съвет – Русе, неговите комисии и взаимодействието му с общинската администрация, предлагам Общински съвет – Русе да вземе следното

Р Е Ш Е Н И Е:

На основание чл. 21, ал. 2, във връзка с чл. 21, ал. 1, т. 8 от Закона за местното самоуправление и местната администрация (ЗМСМА), във връзка с чл. 8, ал. 1 и чл. 14, ал. 8 от Закона за общинската собственост (ЗОС), чл. 8 от Закона за нормативните актове (ЗНА), и чл. 79 от Административнопроцесуалния кодекс (АПК), Общински съвет – Русе реши:

Приема Наредба за изменение и допълнение на Наредба №2, на Общински  съвет – Русе, за начални цени за отдаване под наем на общински обекти със стопанско административно предназначение, както следва:

§ 1. В Чл. 2 се правят следните изменения:

(1). Алинея 1 се изменя, както следва: „Начални цени се определят за период от една година, един месец или един ден на квадратен метър или на декар площ или брой, съобразно предназначението, с което се отдава под наем обекта и съответните прилежащи площи, както следва:

ПРЕДНАЗНАЧЕНИЕ  НА  ОБЕКТА	МЕСЕЧНА наемна цена на кв.м ИЛИ НА ДКА площ  за сектор – лева:
І	ІІ	ІІІ	ІV	V
1	2	3	4	5	6
1.Магазини за хранителни стоки, промишлени стоки, книжарници, смесени магазини	7,91	4,74	3,83	3,16	2,40
2. Аптеки, дрогерии	7,91	4,74	3,83	3,16	2,40
3. Заведения за обществено хранене и сладкарници без алкохол	5,67	4,74	3,83	3,16	2,40
4. Заведения за обществено хранене и сладкарници с алкохол	7,91	5,67	4,51	3,83	2,95
5.Нощни заведения и сладкарници с ненормирано работно време.	11,07	6,58	5,21	4,51	3,40
6. Ателиета за услуги:
6.1. фризьорски и козметични;	2,61	2,08	1,82	1,57	1,04
6.2. бръснарски,	2,08	1,82	1,46	1,20	0,91
6.3. шивашки, обущарски;	2,08	1,82	1,46	1,20	0,91
6.4. фотоуслуги	4,33	3,67	3,02	2,38	1,73
6.5. ремонт на битова, радио,  електронна техника и часовници	3,13	2,61	2,24	1,83	1,43
6.6. авторемонтни и   автотенекеджийство;	4,69	3,92	3,29	2,67	2,04
6.7. технически преглед на автомобили;	3,13	2,61	2,24	1,83	1,43
6.8. дърводелски, ключарски, бижутерски;	3,13	2,61	2,24	1,83	1,43
6.9. стъклопоставяне	2,61	2,08	1,82	1,57	1,04
7.  Здравни кабинети –лекарски, стоматологични, зъботехнични	2,05	2,05	2,05	2,05	2,05
8. Кантори:
8.1. юридически	7,91	6,58	5,21	4,52	3,40
8.2.  проектантски	6,78	5,67	4,52	3,83	2,95
8.3. счетоводни	5,67	4,74	3,83	3,16	2,40
9.  Банки, обменни бюра, банкомати	15,82	8,48	6,91	5,67	3,83
10.Заложни къщи	15,82	7,56	6,11	4,99	3,83
11.Игрални зали и помещения за хазартни игри.	31,63	7,56	6,11	4,99	3,83
12. Помещения за билярд, моникс, карти, шах, табла.	5,67	4,74	3,83	3,16	2,40
13. Тотализатор	5,67	4,74	3,83	3,16	2,40
14. Офис и административни помещения.	4,52	3,83	2,95	2,48	1,79
15.Производствени помещения.	2,73	2,26	1,93	1,59	1,23
16. Ателиета за културни и художествени дейности                       –––   ––       –––    –-                                   16.1. Изложбена зала на ул.   “Борисова”№6	1,13	0,91	0,77	0,68	0,45
0,01	–	–	–	–
17. Частни учебни заведения	2,05	1,63	1,39	1,23	0,82
18. Студентски и ученически столове и общежития.	0,22	0,22	0,22	0,22	0,22
19. Клубове на общ. организации, движения и юридически лица с нестопанска цел, включително с административно предназначение.	0.88 лв.	0.70 лв.	0.61 лв.	0.52 лв.	0.44 лв.
20. Клубове на организации, сдружения и фондации, регистрирани съгласно ЗЮЛНЦ за  осъществяване на обществено полезна дейност в полза на развитието на науката на територията на Община – Русе	0.06	0.06	0.06	0.06	0.06
21. Складови и обслужващи помещения за обекти	70% от цената на основната площ
22. Сервизни помещения за обекти	50% от цената на основната площ
23.Самостоятелни складове:
– покрити	1,13	0,91	0,77	0,68	0,45
– открити	0,45	0,39	0,28	0,22	0,18
24. Гаражи и гаражни клетки.	0.80
25. Платени паркинги:	1,39
26. Помещения за религиозни дейности на официално признати вероизповедания	1,59
27. Терен за автомивки	4,52	3,83	2,95	2,13	1,54
28. Терен за автокъщи	2,26	1,89	1,55	1,28	0,91
29. Дворни места в регулация на населените места на дка годишно.	113,10	95,00	76,91	63,34	45,24
30	30.1. За поставяне на един брой автомат за топли и безалкохолни напитки, закуски, сладоледи, машини за пуканки, понички и др.с площ 1,00кв.м.	в сгради	1,60лв./кв.м./ден
в/у терени	1,23лв./кв.м./ден
30.2. Фирмени хладилни витрини за сладолед, щандове за царевица, ядки  и др.с площ над 1,00кв.м.	0,61лв/кв.м./ден
30.3.Мобилни фургони за скара, печени пилета и др.	0,61лв/кв.м./ден
31.Базови станции на далекосъобщителни оператори	27,75	23,33	18,88	15,42	11,55
32.Рекламни съоръжения –                                (пана за плакати –               билбордове, информационни табла над 3,00кв.м.)	18,98 лв./кв.м. изобразителна площ
33. Преместваеми обекти, общинска  собственост /павилиони/, монтирани върху общински терени – площади и други места, върху които са организирани базари	2,00лв./кв.м. /ден
34. атракциони- люлки, надуваеми батути и др.панаирни съоръжения	0,43лв./кв.м./ден
35.1. Язовир и микроязовири с площ до    50,00 дка	24,58
35.2. Язовири и микроязовири с площ над 50,00 дка	18,44

                 (2). Алинея 5 се изменя, като изразът „от цените по чл. 2, ал. 1, т. 18“ става „от цените по чл. 2, ал. 1, т. 17“ и след израза „извънкласна работа“ се добавя „включително но не само спортни дейности, танци и др.“.

                 (3).1. Tочка 6.2 на алинея 6, чл. 2 придобива следната редакция: „За обектите със сезонен характер – хладилни витрини, фризери за сладолед, сладолед машини и щандове, машини и щандове за пуканки и др., атракциони съоръжения като люлки, надуваеми батути и др., както и панаирни съоръжения, се дължи наем за периода  01.05. – 30.09. на годината. При работа извън описания период се заплаща наем съобразно уговорения в договора, след предварително заявление, подадено до Кмета на Община Русе, като се посочва периода на ползване.

                 2. Втория абзац на т. 6.2, ал. 6, чл. 2 се отделя в самостоятелна точка и се създава нова т. 6.3 със следния текст: „При извършване на ремонтни дейности, реконструкция, ново строителство или пристрояване, временна промяна в маршрути на обществения транспорт и временна организация на движение, разрешени по установения ред със срок на изпълнение по-дълъг от един месец, когато се засяга ползвания под наем имот – сграда и/или терен общинска собственост, за времетраенето на ремонта /реконструкцията/ наемателите на засегнатите обекти:

                 – се освобождават от заплащане на наем при затваряне на обекта;             

                 – заплащат 20% от договорената наемна цена, при ограничен достъп до обекта;“

§ 2. Чл. 3, ал. 1 се изменя и придобива нова редакция както следва:

„Категоризацията на наемните цени по търговски сектори е, както следва:

І  СЕКТОР	Идеален център, Център, Ялта, Парк на Възрожденците: /От ул. „Независимост“ по бул. „Съединение“ до ул. „Св. Наум“, ул. „Св. Наум“ до ул. „Солун“, ул. „Солун“ до бул. „Липник“, бул. „Липник“ от кръстовището с ул. „Солун“ до бул. „Ген. Скобелев“, бул. „Ген. Скобелев“ до ул. „Николаевска“, ул. „Николаевска“ до ул. „19-ти Февруари“, по ул. „19-ти февруари“ до ул. „Пристанищна“, ул. „Пристанищна“ до  бул. „Придунавски“, бул. „Придунавски“ до ул. „Независимост“/
ІІ  СЕКТОР	Широк център, Хъшове, ЦЮР, КООП пазар: / На север до бул. „ген. Скобелев“, бул. „Липник“ до кръстовището с ул. „Лозен планина“; На изток – ул. „Лозен Планина“, ж.п. линия; На запад – ул. „Стефан Стамболов“; На югоизток –  ул. „Шипка“ от ж.п. прелеза към бул. „Цар Освободител“, бул. „Цар Освободител“; На юг – бул. „Мидия енос“/ Възраждане, Алеи Възраждане, Парк на младежта: /от ул. „Братя Обретенови“ до Парк на Младежта,  „Алеи възраждане“ до бул. „Тутракан“, по ул. „Цветница“ до ул. „Тулча“,  по бул. „Родина“ до ул. „Солун“, на изток от ул. „Солун“ до ул. „Свети Наум“, на североизток от ул. „Свети Наум“ до  бул. „Съединение“, на изток от бул. „Съединение“ до ул. „Независимост“, източно от ул. „Независимост“ до ул. „Братя Обретенови“./
ІІІ   СЕКТОР	Здравец, Здравец изток, Здравец север 1 и 2, Родина 1,2,3,4, Цветница, Веждата, Мидия енос, Дружба 1, 2 и 3, Чародейка (север, юг), Мальовица. /Обектите извън границите на  промишлените зони на града и описаните в сектор I и II/
ІV   СЕКТОР	Източна промишлена зона, Западна промишлена зона, Нова промишлена зона, Средна Кула, Долапите, Образцов чифлик, ДЗС, населените места Мартен, Ново Село, Николово, Червена вода, Басарбово
V   СЕКТОР	Обекти в останалите населени места в Община Русе

§ 3. В чл. 5, досегашния текст става алинея 1 и се създава нова алинея 2 със следния текст: „За преместваеми обекти, общинска  собственост /павилиони/, монтирани върху общински терени – площади и други места, върху които са организирани базари се прилага коефициент 1,50 независимо от квадратурата на обекта.“

§ 4. В чл.7, ал.1 думите „.. с процент от инфлационния индекс…“ се заменят с „… с процент на инфлация съобразно индекс на потребителските цени…“.

§ 5. В чл. 11, текстът „ …различно от посоченото в чл.2, ал.1, т.1 – т.41 от настоящата Наредба…“ да се чете „…различно от посоченото в чл.2, ал.1 от настоящата Наредба…“

ПРЕХОДНИ И ЗАКЛЮЧИТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ

§ 6. Наредбата влиза в сила от разгласяването й на интернет страницата на Общински съвет – гр. Русе, съгласно чл. 78, ал. 3 АПК. Наемните цени по заварените към влизане в сила на промяната действащи договори за наем се повишават с 22,9 % съгласно чл. 7, ал. 1 и 2, с изключение на случаите, при които в приложен чл. 11.

Предложил,

ПЕНЧО МИЛКОВ                                                                                                                   Кмет на Община Русе

Срокът за предложения и становища по проекта на нормативния акт е 30 дни, считано от публикуването му  на интернет страницата на ОбС-Русе.