Приемане на Наредба за изменение и допълнение на Наредба №6 за условията и реда за установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и разпореждане с жилища – общинска собственост на Общински съвет – Русе

ДО

ОБЩИНСКИ СЪВЕТ – РУСЕ

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

ОТ ПЕНЧО МИЛКОВ

КМЕТ НА ОБЩИНА РУСЕ

Относно: Приемане на Наредба за изменение и допълнение на Наредба №6 за условията и реда за установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и разпореждане с жилища – общинска собственост на Общински съвет – Русе

УВАЖАЕМИ ОБЩИНСКИ СЪВЕТНИЦИ,

Съгласно чл. 47, ал. 3 от Закона за общинската собственост (ЗОС), в компетентността на Общински съвет – Русе, като колективен орган на местното самоуправление, е възложено правомощието да приеме наредба, с която на подзаконово ниво да бъдат регламентирани обществените отношения, възникващи при разпореждане с жилищни имоти – общинска собственост.

С Решение №628, прието с протокол №32/27.05.2005 г., Общински съвет – Русе е приел Наредба №6 за условията и реда за установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и разпореждане с жилища – общинска собственост. Последното изменение на наредбата е прието с Решение №351/14.12.2020 г. на Общински съвет – Русе.

Причините, които налагат предлаганите изменения и допълнения на Наредба №6 за условията и реда за установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и разпореждане с жилища – общинска собственост, се обуславят от остарялата и не обновявана с години материална база на общинските жилища. С постъпленията от продажбата на част от жилищата, средствата ще бъдат разходвани   за неотложен ремонт на вече амортизираните жилища, както и за придобиване на нови недвижими имоти, с цел обновяване на жилищния общински фонд, съгласно разпоредбата на чл. 127, ал. 2 от Закона за публичните финанси.

Материалната база на общинските жилищни имоти е остаряла и не е обновявана. В структурата на общината не съществува предприятие с предмет на дейност жилищно строителство, както и общинско търговско дружество, развиващо строителна дейност. Анализът на Наредба №6 за условията и реда за установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и разпореждане с жилища – общинска собственост показва, че някои от текстовете преповтарят ЗОС, като нормите на сега действащата наредба не съответстват на нормативните актове от по-висока степен, каквото е изискването на чл. 15, ал. 1 от Закона за нормативните актове (ЗНА). Законодателят не е въвел изрична забрана за разпореждания с жилищни имоти – общинска собственост.

Това е още една причина, която налага приемане на изменение и допълнение на този подзаконов акт на Общински съвет – Русе.

Целите, които се поставят с предлаганите изменения и допълнения на Наредба №6 за условията и реда за установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и разпореждане с жилища – общинска собственост, на Общински съвет – Русе, са привеждането й в съответствие с нормативните актове от по-висока степен (ЗОС, ЗНА и др.).

Видно от текста на проекта на наредбата, измененията и допълненията се изразяват в създаване на нов списък за „Продажби“ на общински жилища, определяне на жилищата, които ще бъдат предложени за продажба за съответната календарна година в новосъздадения списък, като броя им се предлага да не може да превишава 3% от жилищата, включени в списъка по чл. 12, ал. 1, т. 1 от наредбата, и срока, в който следва да подаде заявление за закупуване на отдаденото под наем жилище наемателя.  В случай на постъпили по-голям брой заявления от максимално определения от общинския съвет брой жилища за продажба, в проекта са заложени критерии с въведена точкова система, съобразно които ще бъдат класирани заявленията и предложени жилищата, които да преминат в списъка за „Продажби“. В проекта за изменение и допълнение на Наредба №6 за условията и реда за установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и разпореждане с жилища – общинска собственост, са посочени условията, на които следва да отговаря наемателя за закупуване на общинско жилище.

Условие за настаняване в общинско жилище по чл.3, ал.1, т. 3 от Наредба №6 на ОбС Русе е лицата да не са отчуждавали имоти по т. 1 и т. 2 на други лица през последните три години преди подаване на заявлението, с изключение на прекратяване на съсобственост. С предлаганото допълнение се конкретизират сделките, които представляват изключение от условието лицата на не са отчуждавали имоти през последните три години.

Приемането на предлаганите изменения и допълнения на Наредба №6 за условията и реда за установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и разпореждане с жилища – общинска собственост на Общински съвет – Русе, би допринесло за ефективно управление на общинското жилищно имущество и осъществяване политиката за устойчиво развитие на Община Русе.

В следствие на проведените обсъждания по постоянните комисии на Общинския съвет и множеството предложения от общинските съветници предложението за изменение и допълнение на наредбата беше оттеглено от дневния ред на заседанието на Общински съвет – Русе, което се проведе на 15.07.2021г. Беше проведена работна среща между представители на общинска администрация и на групите общински съветници, на която текстът на проекта за наредба беше обсъден още веднъж, бяха обсъдени и предложенията на съветниците. В следствие на тези обсъждания бе постигнат консенсус по редица спорни въпроси, които са намерили отражение в настоящото предложение.

По предложение на г-жа Теодора Константинова и на г-н Светлозар Симеонов ведомствените жилища са изключени от кръга жилища, които могат да се продават. Мотивите за това са, че ведомственият фонд е необходим за задоволяване на нуждата служителите на община Русе, които нямат собствено жилище, да могат да бъдат настанявани. Другият мотив е че жилищата в този фонд са по-запазени и поддържани и общината няма интерес да ги продава. По предложение на г-н Деан Недков се стигна до съгласие Община Русе да не продава къщите от жилищния фонд към настоящият момент. Подобно предложение беше направено и от г-н Светлозар Симеонов. Беше взето принципно решение общинската администрация да направи подробен анализ на състоянието на къщите от жилищния фонд, след което да се прецени необходимостта от допълнение на наредбата.

Поради намаляване на общата бройка на жилищата, които ще се продават от Община Русе, по предложение на г-жа Елеонора Николова, се  прие процентът жилища за продажба, който ежегодно ще определя общинския съвет да бъде не повече от 3 %. Досегашното предложение на администрацията беше 1,5 %, а от г-н Илиан Илиев беше предложено този процент да бъде 5%.

Освен определения максимален процент на подлежащите на продажба жилища в текста на предлаганата наредба за изменение и допълнение на Наредба № 6 на Общински съвет – Русе е включен още един текст, гарантиращ, че жилищният фонд на общината няма да намалее драстично. Целта на промените в нормативната уредба не е жилищата общинска собственост да бъдат разпродадени, а чрез средствата от продажбата на малка част от тях фондът да бъде ремонтиран и обновен. Идеята за въвеждане на текст, гарантиращ броя жилища във фонда дойде от общинските съветници от групата „Патриотите – ВМРО“. Те направиха предложение максималния брой жилища за продажба да не надхвърля броя жилищни имоти, които общината ще придобие чрез правна сделка или учредяване на право на строеж. Това обаче на практика е трудно постижимо, имайки предвид времето, което отнема провеждането на процедурите по учредяване на право на строеж с уговорена клауза по чл. 37, ал. 2 от ЗОС. За да бъде гарантирано, че броят на жилищата, притежавани от общината, няма драстично да бъде намален се прие в текста на наредбата съветът да определи минимум на броя жилища във фонда, под който при вземане на ежегодното решение за броя жилища, които ще се продават, да не може да се пада. Така в чл. 33, ал. 3 на наредбата се предлага да бъде включен и текста: „Броят на жилищата за настаняване под наем на граждани с установени жилищни нужди не може да бъде по малък от 1400 жилища“.   

Беше обсъден въпросът и за въвеждане на такса за разглеждане на заявленията за закупуване, като мотивите на предложилия това съветник /г-н Диан Недков/ са покриване на разходите, които общината ще прави за изготвяне на пазарни оценки на жилищата. От г-н Илиан Илиев беше предложено тя да е в размер на 300 лева. Макар и участващите в работната среща съветници да са се обединили около това предложение, то не е включено в настоящото предложение. На първо място следва да се има предвид, че изготвянето на пазарна оценка на този вид недвижими имоти струва неповече от 130-150 лева. На второ място при продажби на всички останали общински недвижими имоти такава такса не се събира, макар че и при тях задължително се изготвя пазарна оценка. Още повече, че за разлика от другите продажби, които общината прави, в настоящия случай става дума за продажба на жилища на техните наематели, а не на имоти с друго предназначение след провеждане на търг или конкурс.

По време на заседанията на постоянните комисии г-н Недков направи предложение да бъде предвидена възможност пазарната цена да може да бъде намалена с до 25 % с размера на подобренията, които наемателят е направил в жилището. Това предложение не беше прието от работната група. Във всеки договор за наем на общинско жилище е уредено, че подобренията, които наемателят евентуално извърши са за негова сметка. Иначе казано, още при сключване на договора за наем наемателят е наясно и се е съгласил евентуалните подобрения да са в полза на общината и за негова сметка. Още повече, че определянето на това колко, какви и с колко са повишили стойността на имота дадени подобрения е трудно да бъде направено. Това изисква допълнителна експертиза, наемане на вещо лице, което ще оскъпи и усложни производството по извършване на продажбата.   

Беше обсъден и въпроса за създаване на фонд от постъпилите от продажбата на общински жилища средства. По време на обсъжданията в постоянните комисии на общинския съвет, както и на проведената работна среща бяха направени различни предложения за разпределението на тези средства. Считам, че средствата, събрани от продажбата на общински жилища, следва да се изразходват за ремонтиране и обновяване на жилищния фонд на общината. Следва да се отбележи обаче, че фиксирането на процент за закупуване на нови жилища ще доведе до блокиране на тази част от средствата. Покупко-продажбата е двустранен договор, тоест за да бъде сключен този договор е необходимо да има насрещни волеизявления и от двете страни. Не е достатъчно само съгласие на купувача. По тази причина предлагаме следния текст на чл. 37а от наредбата: „Средствата, получени от продажбата на общински жилища се разходват при спазване на изискванията на чл. 127, ал.2 от Закона за публичните финанси, като не по-малко от 80% са за ремонт на общински жилища и/или придобиване на недвижими имоти.“ По този начин ще се осигури възможност средствата от фонда да се използват съобразно нуждите на общината от извършване на ремонти в жилищата, като в същото време при възможност средствата ще бъдат използвани и за закупуване на нови имоти.

В следствие на направените обсъждания между общинските съветници се постигна съгласие и относно тежестта на предлаганите критерии, по които при постъпили по-голям брой заявления от максимално определения от общинския съвет брой жилища за продажба, комисията ще извърши класиране. В настоящия проект на нормативен акт е намалена тежестта на критерия „Срок на обитаване на общинското жилище от заявителя“, като се предлага да се получава 1 точка за всеки 5 завършени години. Така основна тежест има критерия „Възраст на жилището“, което отговаря на основната цел на предложението – общината да продаде най-старите си жилища, като средствата от това да бъдат използване за ремонт и обновяване на жилищния фонд.  

При приемане на предлаганите промени в Наредба №6 за условията и реда за установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и разпореждане с жилища – общинска собственост на Общински съвет – Русе, се предвижда използването на допълнителни средства от бюджета на общината за изготвяне на пазарни оценки на продаваните жилища.

Не беше установено настоящият проект на Наредба за изменение и допълнение на Наредба №6 за условията и реда за установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и разпореждане с жилища – общинска собственост на Общински съвет – Русе, да противоречи на правото на Европейския съюз. Предлаганата наредба е подзаконов нормативен акт, приемането на който е от компетентността на Общински съвет – Русе, като колективен орган на местното самоуправление, установена в чл. 47, ал. 3 от ЗОС.

С оглед на изложеното и на основание чл. 63, ал. 1 от Правилника за организацията и дейността на Общински съвет – Русе, неговите комисии и взаимодействието му с общинската администрация, предлагам на Общински съвет – Русе да вземе следното:

РЕШЕНИЕ

На основание чл. 21, ал. 2, във връзка с чл. 21, ал. 1, т 8 от Закона за местното самоуправление и местната администрация, чл. 47, ал. 1, т. 3 и ал. 3 от Закона за общинската собственост, чл. 8 от Закона за нормативните актове и чл. 79 от Административнопроцесуалния кодекс, Общинският съвет реши:

Приема Наредба за изменение и допълнение на Наредба №6 за условията и реда за установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и разпореждане с жилища – общинска собственост на Общински съвет – Русе, както следва:

 § 1. В чл. 3, ал. 1, т. 3 след думата „съсобственост“ се поставя запетая и се допълва текста „при коeто идеалните части са прехвърлени на съсобственик и лицето не придобива реална част от съсобствения имот“;

§ 2. В чл. 5, ал. 2, т. 5  отпада текста  „интеграция на“;

§ 3. В чл. 6 се правят следните изменения и допълнения:

1. Текстът на ал. 1 се изменя така „Кметът на общината назначава комисия с компетентност по въпросите, посочени в чл. 6, ал. 4.“

2. В ал. 4 досегашната точка 5 става точка 7 и се създават нови т. 5 и 6, както следва:

„5. извършва класиране по чл. 33, ал. 4 и предлага кои жилища да преминат в списъка на общинските жилища, отредени за продажба;”

“6. дава становища доколко наемателите, подали заявления за закупуване отговарят на условията по чл. 35, ал. 1 от настоящата наредба и дава становище относно извършването на продажба на общинските жилища.“

§ 4. В чл. 12, ал. 1 се приема нова т. 2 с текст „за продажба“;

§ 5. В чл. 33 се правят следните изменения и допълнения:

1. Текстът на ал. 1 придобива следната редакция: „Общинският съвет по предложение на кмета на Община Русе определя:

1. общинските жилища за  продажба на наемателите, настанени в тях по административен ред;

2. общинските жилища за продажба на правоимащи по ЗУПГМЖСВ;

3. общинските жилища, за продажба на граждани, чиито жилища се предвижда да бъдат отчуждавани по реда на глава III от ЗОС“

2. В ал. 2 точка 6 придобива следната редакция: „Къщите, отредени за настаняване под наем на граждани с установени жилищни нужди“.

3. Допълват се нови ал. 3 и 4, както следва:

„(3) Ежегодно по предложение на кмета на общината, общинският съвет определя максимален брой жилища по ал.1, т.1 за продажба, но не повече от 3 % от общия брой на жилищата, включени в списъка по чл. 12, ал. 1, т. 1, с изключение на къщите, отредени за настаняване под наем на граждани с установени жилищни нужди. Броят на жилищата за настаняване под наем на граждани с установени жилищни нужди не може да бъде по малък от 1400 жилища. Заявленията за закупуване се подават от желаещите в тримесечен срок от приемане на решението на общинския съвет. Подадени след този срок заявления не се разглеждат.

(4) В случаите, когато са постъпили по-голям брой заявления от максимално определения от общинския съвет брой жилища за продажба, комисията по чл. 6 от наредбата определя кои жилища да преминат във списъка на общинските жилища, отредени за продажба, като класира жилищата в низходящ ред, съобразно следните критерии:

1. Срок на обитаване на общинското жилище от заявителя, – 1 точка за всеки 5 завършени години  и

2.  Възраст на жилището- 1 точка за година и

3.  Вид на конструкцията- 3 точки за  панелно жилище, 1 т. за ЕПК и 2 т. за тухлено.“

§ 6. Приема се нов чл. 35, както следва:

„ Чл. 35. (1) Наемател/и  на общинско жилище може да го закупи/ят, ако отговаря/т на следните условия:

1. Да е наемател на общинско жилище на основание на настанителна заповед, не по-малко от 5 години. Това условие не е задължително за онези наематели настанени по административен ред, поради това че жилищата им са отнети на основание на влязло в сила решение по чл. 7 от ЗВСВОНИ (ДВ, бр. 15/1992 год.);

2. Да е отправил писмено искане за закупуване на това жилище до кмета на общината;

3. Да няма задължения към общинския бюджет.

 (2) След извършване на класирането по чл. 33, ал. 4 и преценка дали наемателите отговарят на условията по ал. 1 или 2 комисията по чл. 6 от настоящата наредба дава становище на кмета на общината. Въз основа на това становище той прави предложение до общинския съвет за преминаване на жилищата в списъка на общинските жилища, отредени за продажба и за тяхната продажба.

(3)Предложението за решение по ал.3 се внася в общинския съвет от кмета на общината, с приложени актове за частна общинска собственост, данъчни и пазарни  оценки на имотите,   становища на комисията по чл. 6 от наредбата и комплектованите им заявления за продажба.

§ 7. Приема се нов чл. 36, както следва:

„Чл. 36.(1)Общинският съвет се произнася с решение за прехвърляне на жилищата в списъка на общинските жилища, отредени за продажба и за извършване на продажбите.

(2) Продажните цени на жилищата се определят от Общинския съвет по пазарни оценки по реда на чл. 41, ал. 2 от ЗОС, но не по-ниски от актуалните им данъчни оценки.

(3) Въз основа на решението на общинския съвет се издава  заповед на кмета на общината, в която се посочват видът, административният адрес на жилището, купувачът, цената, други дължими плащания, начинът и срокът на плащане.

(4) Купувачът заплаща в тримесечен срок от влизане в сила на Заповедта по предходната алинея, цената, и дължимите данъци и такси. Неплащането на цената и определните по заповедта дължими данъци и такси в 3-месечния срок, се счита за отказ от страна на лицето за закупуване на жилищния имот, и преписката се прекратява.

 (5) Когато преписката бъде прекратена, кметът прави предложение пред общинския съвет за връщане / преместване на общинското жилище от  списъка на общинските жилища, отредени за продажба в списъка за настаняване под наем на граждани с установени жилищни нужди.

(6) Продажбата се счита за извършена след заплащането на цената, таксите и данъците, посочени в заповедта по ал. 3 от наредбата и сключването на договор за продажба на имота.“

§ 8. Приема се нов чл. 37, както следва:

„Чл. 37 (1) Договорът за продажба се вписва от купувача в Агенцията по вписвания.

(2) На основание на вписания Договор за продажба имотът се отписва от актовите книги за общинска собственост.“

§ 9. Приема се нов чл. 37а, както следва:

„Чл. 37а. Средствата, получени от продажбата на общински жилища се разходват при спазване на изискванията на чл. 127, ал.2 от Закона за публичните финанси, като не по-малко от  80 % са за ремонт на общински жилища и/или придобиване на недвижими имоти.“

ЗАКЛЮЧИТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ

§ 10. В чл. 27, ал. 1 от Наредба № 1, на Общински съвет – Русе, за общинската собственост, съществуващият текст се запазва, като се добавя ново последно изречение както следва: „Комисията по общинска собственост не разглежда и не се произнася по заявленията за закупуване на жилища, собственост на Община Русе“.

§ 11. Настоящата Наредба за изменение и допълнение Наредба №6 за условията и реда за установяване на жилищни нужди, настаняване под наем и продажба на жилища – общинска собственост е приета с Решение № … по Протокол № …. на Общински Съвет-Русе и влиза в сила от момента на нейното приемане.

ВНОСИТЕЛ,

ПЕНЧО МИЛКОВ

Кмет на Община Русе

Срокът за предложения и становища по проекта на нормативния акт е 30 дни, считано от публикуването му  на интернет страницата на ОбС-Русе